دفترخانه ها هم اجاره نامه مینویسند
این بخشنامه كه رئیس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در جایگاه معاون رئیس قوه قضاییه آن را هفته گذشته امضا و ابلاغ كرده است، سعی دارد مشكلات تنظیم اجارهنامه در دفترخانهها را برطرف كند؛ یعنی با حذف مراحل اداری وقتگیر از جمله دریافت مفاصا حساب دارایی و استعلام از اداره ثبت، كاری كند تا مردم به جای تنظیم اجارهنامه یك ملك در بنگاههای املاك به دفترخانهها بروند.
در روزهایی كه گذشت، اما این بخشنامه نه آن طور كه باید به گوش مردم رسید و نه آن طور كه مورد انتظار بود سبب رونق كار دفترخانهها شد بلكه ابلاغ آن مقدمهای بر تكرار چالش میان كانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاك شد.
در واقع حذف استعلام از روند تنظیم یك سند اجاره در دفترخانهها به این معنی است كه موجران و مستاجران با صرف وقت و خصوصا هزینه كمتر میتوانند به جای تنظیم سند عادی اجاره كه همواره راه كلاهبرداری در آن باز است، سندی رسمی را تنظیم كنند كه قانون از آن حمایت همهجانبه دارد؛ اما بجز این مفهوم، بنگاهداران برداشتی دیگر از این بخشنامه كردند، چون به باور آنها تسهیل تنظیم سند اجاره در دفترخانهها هدفی جز به حاشیه راندن بنگاهها و سرازیر شدن منابع درآمدی به سمت دفترخانهها ندارد.
این موضع تند را مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاك در گفتوگو با مهر با بیان این جمله كه بنگاههای معاملات املاك، نوكر دفترخانهها شدهاند، نشان داد. او حتی با بالا گرفتن این بحثها و پس از آن كه مذاكراتش با سازمان ثبت و كانون سردفتران به نتیجه نرسید از تمام بنگاههای املاك زیرمجموعه اتحادیه خواست تا اگر سازمان ثبت، دفاتر اطلاعاتی بنگاهها را از آنها مطالبه كرد، بنگاهها هیچ اطلاعاتی در اختیار آنها قرار ندهند.
كدام به نفع مردم است؟
تنظیم اجارهنامه در بنگاههای املاك حاصل تفاهمنامه رئیس پیشین سازمان ثبت با وزارت بازرگانی است كه طی آن سربرگ مبایعه نامهها در اختیار بنگاهها قرار گرفت. همین شد كه مشاوران املاك از آن زمان تا امروز میان موجران و مستاجران و خریداران و فروشندگان، نقش دلالی را ایفا میكنند و از این رهگذر درآمدهای قابل ملاحظهای به دست میآورند و حالا كه دفترخانهها به عنوان جایگزین مطمئن بنگاهها به مردم معرفی شدهاند، اعتراض دارند.
البته حذف یكباره بنگاهها از چرخه معاملات املاك به نفع هیچكس نیست، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نیز هیچگاه این را نخواسته است، بلكه موضوع این است كه نقل و انتقالات ملك باید با مطمئنترین روش صورت بگیرد و تبعات حاصل از ثبت اسناد عادی در بنگاهها دامنگیر مردم نشود.
این در حالی است كه هزینههای مربوط به تنظیم اجارهنامهها كه بنگاهها از مردم دریافت میكنند نیز یكی از مهمترین ایرادهای وارده به بنگاههاست؛ هرچند همواره اتحادیه مشاوران املاك دریافت این وجوه را حق قانونی بنگاهها میداند.
در واقع ایراد بر سر دریافت كمیسیون یك درصدی بنگاهها از طرفین معامله است كه در معاملات بزرگ، مبلغ كلانی را عاید بنگاهداران میكند، آن هم بی آن كه آنها برای عقد این قرارداد زحمت زیادی متحمل شده باشند.
اما آنطور كه محمدرضا دشتی اردكانی، رئیس كانون سردفتران و دفتریاران به جامجم میگوید؛ با تنظیم سند اجاره در دفترخانهها مردم مبالغی بسیار ناچیزتر را بابت تنظیم اجارهنامه میپردازند، به طوری كه تمام هزینههای تنظیم سند اجاره شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات بر ارزش افزوده برای یك ملك حدود یكدهم هزینه آن در بنگاه میشود.
رضا حسینی، از سردفتران غرب تهران نیز در گفتوگو با جامجم با بیان این تفاوت دستمزدها توضیح میدهد كه اگر ملكی به ارزش ده میلیون تومان ودیعه و ماهانه 400 هزار تومان به اجاره برود، دفترخانه بابت ودیعه هیچ مبلغی دریافت نمیكند و فقط با ضرب مبلغ اجاره در 12 ماه سال و تقسیم آن بر نیم درصد، 24 هزار تومان از هركدام از طرفین معامله دریافت میكند. این در حالی است كه اكثر قریب به اتفاق بنگاهها در چنین معاملهای، یك ماه اجاره را مبنا قرار میدهند و از هركدام از طرفین 200 هزار تومان دریافت میكنند. این در شرایطی است كه آنها بابت مبلغ ودیعه نیز مبالغی را از طرفین مطالبه میكنند.
مقایسه این قیمتها با مبالغی كه بنگاهها از مردم مطالبه میكنند، بخوبی نشان میدهد كه ثبت اجارهنامه در دفترخانهها به نفع مردم است، آن هم در شرایطی كه به جای یك سند عادی كه براحتی قابل جعل است سندی رسمی و قابل استناد در محاكم را در اختیار میگیرد.
یك جای كار میلنگد
در میانه این موضوع كه بظاهر همه چیزش به نفع مردم و نظم در معاملات تمام میشود، اما یك جای كار میلنگد. یعنی حالا كه ثبت سند اجاره در دفترخانهها جدیتر شده و بخشنامهای نیز برای آن صادر شده، مشخص نیست كه كار دلالی اجاره (و فروش) املاك باید به چه كسی سپرده شود؛ به بنگاهها كه بابت آن پول میگیرند یا به دفترخانهها كه فعلا ظرفیت ارائه خدمات به مردم را ندارند.
در واقع جان كلام این است كه اگر قرار است با سپردن كار تنظیم سند اجاره به دفترخانهها گامی به نفع مردم برداشته شود، نمیتوان مراحل قبل از تنظیم اجارهنامه یعنی همان زمانهایی كه موجران به دنبال مستاجر و مستاجران به دنبال خانه میگردند، نادیده گرفت و از دلالی موثر بنگاهها در این میانه غافل شد.
به این معنا، اگر بنگاهها از میان برداشته شود و امور مربوط به خرید و اجاره ملك به دفترخانهها سپرده شود، مردم نمیدانند برای پیدا كردن ملك مورد نظر خود یا اجاره و فروش آن باید به كجا مراجعه كنند و این دقیقا همان مشكلی است كه اگر برای حل آن فكری نشود، بنگاهها همچنان به بقا ادامه میدهند و انتقادهای موجود تكرار میشود.
این در حالی است كه تماسهای جامجم با چند دفترخانه تهران نیز نشان داد كه صدور این بخشنامه هنوز نتوانسته است مردم را به سمت ثبت سند اجاره در دفترخانهها ببرد، زیرا مردم به طور سنتی پذیرفتهاند كه حضور در بنگاه و تنظیم اجارهنامه در این مكان راحتتر است؛ هر چند همگان به اتفاق باور دارند هزینههایی كه بنگاهها از مشتریان دریافت میكنند، منطقی نیست و تناسبی با میزان زحمت آنها برای به سرانجام رساندن یك معامله ندارد.
البته برای رفع این مشكل، گزینههایی مطرح است. از جمله، عدهای پیاده كردن روش كشور فرانسه یا سایر كشورهای اروپایی در این حوزه را مفید میدانند. حسن عموزاده از سردفتران شرق تهران نیز چنین پیشنهادی را ارائه میدهد. او به جامجم میگوید: كسی موافق حذف كامل بنگاهها نیست بلكه بحث بر سر محدود كردن اقدامات بنگاههاست، به طوری كه مثلا دولت بانكهای اطلاعاتی از املاك را طراحی كند و همه خریداران، فروشندگان، موجران و مستاجران به جای مراجعه به بنگاهها به این بانك اطلاعاتی مراجعه كنند و معامله موردنظر را صورت دهند.
به گفته او، اطلاعات این بانك اطلاعاتی را بنگاهها نیز میتوانند در اختیار دولت قرار دهند یعنی هر بنگاه در محدوده فعالیت خود، اطلاعات را در این سامانه قرار دهد و هر گاه اطلاعات ثبت شده یك بنگاه در سامانه مورد استفاده مردم قرار گرفت بابت آن مبلغی در حدود 2000 یا 3000 تومان عاید بنگاهها شود.
عموزاده البته میگوید محول كردن این وظیفه به دفاتر اسناد رسمی نیز شدنی است چون دفترخانهها كه روز به روز مشتریانشان كمتر میشود، میتوانند با گماردن یك كارمند، اطلاعات مربوط به فروش و اجاره املاك را آن هم به صورت مجانی در اختیار مردم قرار دهند.
البته این گفتههای عموزاده و سایر كارشناسان كه این روش را اقتباسی از سیستم مرسوم در كشور فرانسه میدانند در شرایط فعلی كه هیچ بانك اطلاعاتی املاك بجز اطلاعاتی كه در اختیار بنگاهداران است، وجود ندارد، نمیتوان به تقویت جایگاه دفترخانهها در ثبت اسناد اجاره امیدوار بود.
در واقع آماده نبودن زیرساختهایی كه به اصلاح جایگاه بنگاهها در معاملات املاك منجر شود، مشكل امروز جامعه ماست كه اگر قرار است كشمكشهای دائم میان سازمان ثبت، كانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاك خاتمه یابد، بهتر است راهحلی برای باز شدن این گره كور پیدا شود.