مستند سازي امـوال غير منقول و منقول

حذف بنگاه‌ها كار درستي نيست، چون در تمام كشورهاي دنيا مراكزي شبيه بنگاه‌هاي ما وجود دارد، ولي متاسفانه بعضي مسووليت‌ها در اين بنگاه‌ها قاطي شده است. طبق قانون سال 1317 بنگاه‌ها وظيفه دلالي دارند، يعني فقط بايد مشتري اعم از خريدار و فروشنده را پيدا كنند پس اين‌كه هم‌اكنون اينها قولنامه، مبايعه‌نامه و چيزهايي شبيه به اين مي‌نويسند خارج از وظيفه قانوني‌شان است. طبق آماري كه مسوولان دستگاه قضايي در ساليان گذشته داده‌اند حدود يك‌سوم پرونده‌هايي كه در محاكم دادگستري مطرح شده به مبايعه‌نامه‌هاي عادي كه در بنگاه‌ها نوشته شده مربوط بوده است. بنابراين اگر ما مسووليت‌هايي كه قانون به عهده بنگاه‌ها و دفاتر اسناد رسمي گذاشته است را درست تفكيك كنيم و انجام دهيم هيچ‌كدام از اين مشكلات پيش نخواهد آمد و ما نيز به عنوان كانون سردفتران هيچ انتظار فراتر از قانون براي دفترخانه‌ها نداريم. ما اگر مي‌خواهيم به فعاليت بنگاه‌ها سروسامان دهيم بايد شاخص‌ كارمان قانون باشد كه متاسفانه در بعضي جاها رعايت نمي‌شود.

بتازگي رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور دستوري دادند تا ما بتوانيم اين امور را سروسامان دهيم و درست تعريف كنيم. در حال حاضر ما روي موارد كارشناسي كار مي‌كنيم و قطعا وزارت بازرگاني هم براي بنگاه‌هاي املاك برنامه‌هايي دارد. هم‌اكنون سازمان ثبت اسناد و املاك اين فرم‌هاي چاپي را تاييد نمي‌‌كند،‌ چرا كه به زعم اين سازمان اگر اين بنگاه‌ها بخواهند مبايعه‌نامه و قولنامه بنويسند حتما بايد زيرنظر يك كارشناس حقوقي اين كار را انجام دهند. اگر شما به بنگاه‌ها مراجعه كنيد خواهيد ديد كه بسياري از فعالان در اين صنف شايد تحصيلاتشان بيشتر از ابتدايي نباشد و كسي كه تحصيلكرده رشته حقوق باشد در اين شغل پيدا نمي‌شود. در حالي كه نوشتن مبايعه‌نامه يك كار حقوقي و تخصصي است. امروز وقتي كه يك نفر تمام ماحصل زندگي‌اش را جمع مي‌كند تا يك سرپناه بخرد، ممكن است به خاطر نوشتن يك مبايعه‌نامه توسط يك فرد غيركارشناس تمام دارايي‌اش را از دست بدهد. بنگاه‌هاي املاك تشخيص نمي‌دهند كه آيا يك سند معارض دارد يا خير براي همين است كه بارها ديده‌ايم واحدهاي يك مجتمع به چندين نفر فروخته شده است. پس بايد جلوي بروز اين اتفاقات را گرفت. راهش هم اين است كه معاملات ملك به مكان تخصصي خودش برگردد. قانونگذار تمام امور مربوط به ملك را به سازمان ثبت اسناد و املاك واگذار كرده و براي اين كه مشكلات كنوني در آينده نيز رخ ندهد بايد اين اوضاع را مديريت كنيم.

فعلا دارند روي سازوكارها كار مي‌كنند. من اصلا نمي‌گويم كه بنگاه‌ها بايد زيرنظر سازمان ثبت قرار بگيرند يا نگيرند، بلكه مي‌گويم قانوني كه مي‌گويد اطلاعات ملك فقط بايد در سازمان ثبت جمع‌آوري شود بايد پياده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد كه اين ملك به نام كيست و آخرين مالك آن چه كسي است. ماده 22 قانون ثبت مي‌گويد همين كه در دفتر املاك نام كسي ثبت شد،‌ قانونگذار او را مالك ملك مي‌داند و اين اطلاعات هم فقط در اختيار سازمان ثبت است و نه نهادي ديگر. براي همين است كه بنگاه‌ها نمي‌توانند تشخيص دهند كه آيا سند ملك جعلي است يا نه.

قانونگذار در ماده 1287 قانون مدني و در قانون ثبت، سند رسمي را تعريف كرده است. سند رسمي قابل انكار نيست و در محاكم قابل پذيرش است. همچنين سند رسمي لازم‌الاجراست يعني بدون اين كه به محكمه‌اي مراجعه كنيد خود سند لازم‌الاجراست در حالي كه مبايعه‌نامه‌هايي كه نوشته مي‌شود لازم‌الاجرا نيست و احتمال انكار و نوشتن سند معارض در آنها وجود دارد. من بايد اين را اقرار كنم كه ما در مورد ثبت سند رسمي در آن حدي كه بايد كار مي‌شده فعاليت انجام نشده است. ما در ساليان قبل پيشنهاد كرده‌ايم كه طي اين همه سال لااقل يكي از روزهاي سال به نام سند‌رسمي نامگذاري شود تا مردم متوجه شوند كه مزاياي ثبت سند رسمي و معايب سند عادي چيست. عمده مشكلاتي كه ما در كشور در بخش املاك داريم از همين ناحيه ناشي مي‌شود، در حالي كه قانونگذار دفاتر اسناد رسمي را پيش‌بيني كرده تا مشكلاتي كه هم‌اكنون در جامعه داريم به وجود نيايد. الان در تمام كشورهاي دنيا اعتقاد بر اين است كه تنها راه نجات مردم در نقل و انتقالات ملك ثبت سند رسمي است.

البته من قبول ندارم كه كم‌شدن مشتري باعث افزايش تخلف در دفترخانه‌ها شده است چون در بازرسي‌ها و پرونده‌هايي كه در دادسراي انتظامي داريم چنين چيزي تاييد نشده است. من به جرات مي‌توانم بگويم چون دفاتر اسناد رسمي ازسوي 4 مرجع رسمي سالانه بازرسي مي‌شوند (سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، سازمان بازرسي كل كشور، ادارات كل ثبت استان‌ها، كانون سردفتران و دفترياران)‌ نمي‌توانند تخلف داشته باشند؛ همچنين سازمان مالياتي كشور هم سالانه دفاتر دفترخانه‌ها را بررسي مي‌كنند. شايد شما بگوييد ما اين حرف‌ها را مي‌زنيم، چون خودمان هم جزو بازرسان هستيم و دفترخانه‌ها نيز زيرمجموعه‌ ادارات ثبت هستند، اما شما مي‌توانيد به وزارت دارايي يا سازمان بازرسي كل كشور مراجعه كرده و موضوع را از آن طريق پيگيري كنيد. دفاتر اسناد رسمي يك قرن سابقه دارند. قانونگذار در سال 1316 قانوني را تصويب كرده كه چگونگي تشكيل دفاتر اسناد رسمي، چگونگي نوشتن سند و استقرار دفاتر را مشخص كرده پس دفاتر وجاهت قانوني دارند و با وجود نظارت‌ها و بازرسي‌هايي كه اعمال مي‌شود تخلفات آنها نسبت به ساير نهادها و دستگاه‌هاي دولتي بسيار ناچيز است. البته بايد به اين نكته هم اشاره كنم كه در سال 86 اتفاق ناخوشايندي رخ داد. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمي مي‌گويد در شهرها به ازاي بين 15 تا 20 هزار نفر بايد يك دفترخانه اسناد رسمي وجود داشته باشد و چون قانونگذار حكم است حتما با درايت اين اعداد و ارقام را تعيين كرده است و مي‌دانسته كه اگر بيشتر از اين تعداد دفترخانه وجود داشته باشد حتما مشكلاتي رخ خواهد داد، اما متاسفانه در سال 86 علي‌رغم تمام تلاش‌هاي ما به يكباره دفاتر اسناد رسمي از حدود 4 هزار دفتر به 8 هزار دفتر افزايش پيدا كردند. هم اكنون ما در تهران بيش از 1700 دفترخانه داريم كه اگر جمعيت تهران را در نظر بگيريم مشخص مي‌شود كه تناسبي بين جمعيت و تعداد دفاتر وجود ندارد. اما الان با توجه به اين كه اين دفاتر تاسيس شده نمي‌توان آنها را حذف كرد ولي به لطف خدا با وضع موجود هم مر قانون در دفاتر در حال اجراست و اگر مشكلي پيش بيايد حتما زير ذره‌بين ناظران و بارزسان قرار خواهد گرفت.